Hypothèque

Quelques points de la définition

Généralités

la publicité de l'hypothèque

la durée de l'hypothèque

hypothèque provisoire

hypothèque et procédures collectives

Généralités

L'hypothèque est une garantie portant sur l'immeuble d'un débiteur. Elle permet au créancier qui en est titulaire d’être payé par priorité sur le prix de vente de cet immeuble, et dans certains cas de procéder à la vente de l’immeuble pour être payé de sa créance.

La loi organise trois types d'hypothèque : L’hypothèque peut-être

- conventionnelle, c'est-à-dire consentie par contrat, en principe dans le cadre d’un prêt,

- judiciaire c'est-à-dire accordée par un jugement dans le cadre de l’exécution d’une condamnation (article 2412 du code civil)

- ou légale c'est à dire découler d'un texte. C'est le cas par exemple pour le Trésor Public qui dispose d'une hypothèque dite légale, c'est à dire qui peut inscrire une hypothèque sur les biens du contribuable. 

Comme la plupart des droits immobiliers, l'hypothèque conventionnelle est obligatoirement un contrat passé devant un notaire (on dit authentique)

La publicité de l'hypothèque

Compte tenu des effets de l'hypothèque, et notamment du droit de suite et du droit de surenchère, mais également du fait que l'hypothèque est révélatrice de dettes qui grèvent le patrimoine du propriétaire de l'immeuble, il est essentiel que les tiers puissent en être informés, à la fois pour être en mesure d'apprécier la réalité de la solvabilité de leur interlocuteur, mais également le cas échéant avant de se porter acquéreurs de l'immeuble.

Ainsi le code civil organise la publicité de l'hypothèque.

Le titre, c'est à dire le jugement ou le contrat, ou encore la créance garantie par une hypothèque légale, donne ensuite lieu à publicité au service de la publicité foncière (ex conservation des hypothèques): concrètement ce service qui dépend de l'administration fiscale tient des registres permettant de retracer l'identité des propriétaires successifs et des garanties prises sur un immeuble déterminé (fiches d'immeuble) et également le détail des immeubles dont une personne déterminée est propriétaire (mais ces informations sont tenues par ressort géographique).

L'inscription est payante (droit fiscal).

L'accès à ces informations est publique (mais payante) ce qui permet par exemple de se renseigner pour savoir si l'immeuble d'un débiteur est ou pas déjà hypothéqué.

Ainsi, pour que son droit soit opposable aux tiers, le créancier devra publier son hypothèque au service de la publicité foncière du lieu de situation d l'immeuble.

Le créancier n'est pas lié par un délai pour publier, mais son hypothèque prendra rang à la date de son inscription, et s'il advient par la suite que l'immeuble soit vendu, les créanciers seront payés en fonction de leur rang, c'est à dire que le premier inscrit est payé le premier (les inscriptions prises la même date relativement à des actes de même date sont payées au prorata, mais les inscriptions prises le même jour relativement à des actes de dates différentes sont payées en fonction de l'ancienneté de l'acte cf article 2425 du code civil) : il y a donc intêret à publier rapidement.

La durée de validité de l'inscription d'hypothèque

Pendant longtemps l'inscription d'hypothèque était uniformément valide pour 10 ans quelles que soient les circonstances. Ce système a été réformé en 2006 pour prendre en considération la diversité de circonstances.

En effet d'une part il ne faut pas que des inscriptions perdurent sans raison, mais il ne faut pas à l'inverse imposer des formalités répétées (et payantes) aux créanciers: en effet une inscription prise pour une durée déterminée se périme et "disparait" sans formalité ni frais, ce qui est simple et économique, mais doit alors être renouvelée s'il advient que la dette n'est pas payée à l'échéance (ce qui entraîne un coût et une vigilance particulière puisque le recouvellement doit imparativement intervenir à l'intérieur du délai de l'inscriptino renouvelée)

Le dispositif actuel a donc été conçu pour être modulé en fonction de la créance: La durée maximale de l'inscription dépend de la nature de la créance et surtout de son échéance et l'inscription préserve les droits du créancier (article 2434 du code civil) soit dans les conditions suivantes:

  • Si l'échéance ou la dernière échéance de la créance garantie est déterminée et postérieure à l’inscription de l’hypothèque, la date extrême d'effet de l'inscription (fixée lors de l'inscription et précisée en marge de l'inscription et sur les fiches délivrées par les services de la publicité foncière) est, au plus, postérieure d'une année à cette échéance, sans pouvoir excéder cinquante années.

  • Si l'échéance ou la dernière échéance est indéterminée, la durée de l'inscription est au plus de cinquante années au jour de la formalité. C'est le cas par exemple d'un prêt viager, dont par hypothèse la durée est indéterminée ou d'une hypothèque dite rechargeable.

  • Si l'échéance ou la dernière échéance est antérieure ou concomitante à l'inscription, la durée de l'inscription est au plus de dix années au jour de la formalité.

Comme déjà indiqué, l'inscription se périme et disparait à son expiration, sans frais ni formalité, sauf à être renouvelée au plus tard le dernier jour de sa validité (le renouvellement conserve le rang initial). Si le renouvellement n'est pas réalisé à l'intérieur du délai de l'inscription, le créancier devra procéder à une nouvelle inscription, mais qui ne prendra effet qu'à sa date, ce qui menace éventuellement le règlement de sa créance si entretemps d'autres créanciers se sont inscrits.

L'inscription périmée et non renouvellée fait perdre ses droits au créancier. 

Evidemment le créancier peut à tout moment donner main levée de son inscription, notamment s'il est payé avant l'expiration de l'inscription. C'est par exemple le cas si le débiteur vend l'immeuble avant l'expiration de la durée du prêt: nécessairement le prix est affecté au paiement des créanciers inscrits, et le notaire veillera à obtenir des main levées contre paiement, qui permettront de solliciter la radiation des inscriptions de telle manière que l'acheteur dispose d'un bien libre de toute inscription (ce qui lui permet à son tour de consentir des inscriptions, de premier rang, par exemple s'il a besoin d'un financement pour l'acquisition).

Enfin la radiation peut être judiciaire, si le créancier refuse de donner main levée alors qu'il a été payé ou si il a pris une inscription injustifiée (par exemple en cas de liquidation judiciaire s'il a pris une inscription postérieurement au jugement d'ouverture: cette inscription est inopposable et doit donc être radiée)

Hypothèque provisoire

Pour inscrire une hypothèque il faut dispose d'un titre (acte ou jugement). Le créancier désireux d'engager une procédure peut être autorisé judiciairement à inscrire une hypothèque provisoire le temps d'obtenir un titre exécutoire qui lui permettra d'inscrire une hypothèque définitive. L'avantage est que l'hypothèque définitive prendra rang à la date de l'inscription provisoire (article R533-1 du code des procédures civiles d'exécution), ce qui est évidemment favorable puisque les hypothèques sont payées dans l'ordre d'inscription.

L'inscription provisoire d'hypothèque est valable pendant 3 ans.

Le créancier doit informer son débiteur de l'inscription provisoire de l'hypothèque, et engager une action dans le mois de l'inscription provisoire, pour obtenir un titre exécutoire. Une fois le titre obtenu il doit inscrire l'hypothèque définitive dans les deux mois de la décision.

Hypothèque et procédure collective

Par principe le jugement d'ouverture de la procédure collective interdit l'inscription d'hypothèque sur les biens du débiteur, mais évidemment n'affecte pas les garanties prises avant le jugement (sauf action en nullité) ni leur possibilité de renouvellement qui est nécessaire à la préservation de la pérénité de la garantie.

Le créancier qui bénéficie d'une hypothèque sur un immeuble du débiteur doit avant tout déclarer créance en précisant la nature de sa garantie. Il a alors vocation à être admis au passif à titre hypothécaire ( et a contrario sera admis à titre chirographaire s'il n'a pas inscrit son hypothèque avant le jugement d'ouverture Cass civ 2ème 28 septembre 2017 n°16-20437 étant précisé (évidemment) que la publication du commandement de saisie ne vaut pas inscription d'hypothèque.

Durant la procédure, pour préserver la nature hypothécaire de sa créance, le créancier devra veiller si nécessaire au renouvellement de son inscription, qui n'est pas interdit nonobstant le jugement d'ouverture de la procédure et la règle de l'interdiction des inscriptions (voir ce mot pour les conditions et jusqu'à quel moment le renouvellement doit être effectué pour préserver la créance)

S'il est procédé à la vente de l'immeuble par le liquidateur, le créancier aura vocation à être payé dans un rang très favorable, les créances hypothécaires passsant avant les créances nées pour les besoins de la procédure (mais après les frais de justice et le superprivilège des salaires). La répartition du prix est fixée par l'état de collocation dressé par le liquidateur.

La possibilité pour le créancier hypothécaire de demander que le bien lui soit attribué en paiement, prévue par l'article 2458 du code civil  ne peut plus être exercée après le jugement d'ouverture de la procédure collective, faute de texte organisant une dérogation à l'interdiction des poursuites comme il en existe pour l'attribution judiciaire du gage Cass com 19 septembre 2018 n°17-14964

voir aussi substitution de garantie